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地产商铺怎么选购

来源: 未知 时间:2020-09-25 18:10

商业地产投资无外乎租、售两种模式。天津近几年的商业地产项目基本都是以出售为主,但一些商铺售出后的承租情况不理想造成回报率不稳定,在一定程度上挫伤了投资者的信心。专家认为,商业地产投资效果其实还要取决于产品经营理念和管理水平,投资者应该对产品细节更加关注,深入研究其后市发展潜力,才能够得出正确的投资结论。
先选模式再看规划
经营模式对于商铺投资回报率往往能够起到关键性的作用。全面销售的项目容易因业主自主招商形成混乱局面,而包租销售和全面招租项目则需要有经验丰富、理念先进的管理企业介入。因此,投资者在介入商业地产投资之前,还需要对产品的后期规划多做些刨根问底的工作。
去年最轰动的一个商业地产项目,最近开始接二连三的面对尴尬局面:宣传的旗舰品牌相继退出,商铺空置率过半,原先高档定位的商城里中高档产品比率不足40%。接下来,业主纷纷要求退租,承租人也因为人气不旺而不愿续约随着这些现象的出现,开始有人怀疑,是不是包租销售的模式不适合商业地产经营?
合富辉煌房地产有关人员表示,优秀的商业地产开发模式是把商业地产开发商、零售企业、投资者的利益捆绑在一起的。对于零售商来讲,他们不应该把有限的资金投入到购买不动产领域,而是应利用这部分资金更新系统、招募人才、提升品牌价值等。对于投资者,不必直接购买商业地产物业,可以通过购买房地产信托投资基金来实现投资收益。对于商业地产开发商也不必为开发资金犯愁,只需专心做好规划和招商、经营和管理工作。这种开发模式是开发商、零售商、投资者共赢的模式。
包租销售的模式在很多城市都共存着成功与失败的实例,而前文中这个项目的尴尬只是在于同模式的机械复制,却忽略了如何升华开发者、投资者、零售商之间的经营合作关系,也忽略了同一种经营模式在不同城市、不同经济环境、不同文化背景之下,所必要的变通。
找准旗舰店定位
由开发商指定经营管理企业对商铺进行统一管理,从理论上而言必然将推动项目的良性发展。但另一方面,准确的项目定位和具有号召力旗舰店引入,对于项目后期运营更将起到决定性作用。
旗舰店的招募与项目定位是密不可分的,投资者也可以依据这一标准评判商铺的售价、未来租金以及升值前景等。例如,有些项目将形象与销售分离操作的做法就很容易造成后期经营隐患,即引入高档品牌店或知名度教高的商家作为项目旗舰,吸引市场关注并增加投资者信心,另一方面为了扩大产品受众群及缩短销售周期,又不按照同类型商户经营特点切分户型,商铺面积过大、过小、位置与面积搭配不合理等情况的出现,使产品后期经营陷入尴尬境地,投资者的回报也就更加无从保证。
能否满足投资者心理需求
一个商业地产项目能否成功,与开发商的前期策划也有着密切的关系。在策划整个项目前期,考虑投资者的潜在心理需求是非常重要的。如果能够符合投资者的需求,那么项目成功的把握就会大很多。
业内人士认为,商业地产项目中,大部分都是地产开发商在经营。但是有的开发商对于商业的经营并不在行,他们往往将楼卖空了以后就大撒把什么都不管了。这些开发商就是没有充分考虑投资者的需求。投资者需要的不仅是开发商卖给自己的商铺,还有后续不断的支持和良好的管理模式。而且,商场的统一管理也非常重要。

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