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杭州二手商铺渐陷需求旺成交惨怪圈

来源: 未知 时间:2020-09-25 19:29

摘要:杭州版国八条细则出台至今刚好三个月,商业地产由于不受限制,感觉上行情应该好过住宅,然而二手商铺市场却陷入了需求很旺、成交低迷的怪圈。究其原因,不少房东心太凶,叫价叫得离谱是一个主要因素。

据《每日商报》报道 杭州版国八条细则出台至今刚好三个月,商业地产由于不受限制,感觉上行情应该好过住宅,然而二手商铺市场却陷入了需求很旺、成交低迷的怪圈。究其原因,不少房东心太凶,叫价叫得离谱是一个主要因素。

商铺卖价越叫越高

很多租金回报率连3%都不到

都说现在商业地产热商铺热,但事实上二手商铺的买卖生意很难做,房东普遍涨价涨得很厉害。这两个月来我们公司一单二手铺的买卖都没做成,开单的都是写字楼的成交,以及二手铺的租赁,行情确实差于想象。中原地产商业地产部区域经理马爱萍有些无奈地说。类似的情况并不是单一现象,近来在多家中介公司都有所体现。

尽管3月后商铺市场新增的意向客户数量明显,大约在30%以上,但二手铺房东的心态也变得不理性起来,挂牌价明显高于正常市场价。很多房东都是试水挂挂看,并不诚心卖,通常要比市场价挂高50%左右。中原商业地产三部经理刘双介绍,并随即举了个例子:最近有一套清吟街的商铺挂出,单价挂到了8.4万元/平方米,而在去年同期,地段更热闹的马市街商铺的挂牌价也仅为5万元/平方米,两相比较,挂牌价翻了近一倍。

面对房东如此跳跃式的涨价方式,投资客自然很难买账。比如一位黄先生就表示,像清吟街这套商铺,按此挂牌价来算年租金回报率只有2%,投资回报太低,没办法考虑购买。的确,商铺投资客和以往的住宅投资客有所不同,他们显得更为理性,购买前会考虑租金回报率以及商铺未来增值空间,虽然更大的着眼点放在增值潜力上,但租金回报率也不能太低,不然风险太大。近来新增加的商铺求购客户中,短线投资客更多一些,大多考虑一两年内就会出手,因此他们对目前的租金回报率尤为看重。再加上现在商铺价格本来就高,租金回报率越算越低,投资客提不起兴趣单子黄掉也很正常。刘双分析说。

易居臣信商业地产部经理汪谦霞也认为,按照这两年商铺的涨价趋势,而租金的涨幅又肯定不大,加上贷款成本高,这样来算租金回报率只会越来越低,目前来看,市面上很多商铺的租金回报率就已经连3%都不到了。应该说,二手商铺市场已经存在泡沫。

今年租金普涨两三成

有人黯然退出有人疯狂接盘两极分化

相较于有些畸形的买卖市场,二手商铺的租赁则略好一些。但近来由于部分商铺售价高涨,租金方面也相应涨得厉害,使得租户叫苦不迭,很多商家已经无法承受只好退出。

从今年春节过后至今,商铺租金的普遍涨幅为20%-30%,单看涨价幅度不算大,但如果考虑到本已不低的租金基数,就会发现现在的租金已经涨得蛮高了。汪谦霞举例说,去年租金涨得蛮凶的香积寺路,近来有一间店铺出租转让,房东最初叫价只有18万/年,结果很多人抢着要,最后一位客户租了三年一次性付清,年租金高达30万元,同时还附加了30万元转让费,涨幅让人有些瞠目结舌。即便这样,还有人跳出来说不后悔,这间商铺就算年租金喊50万元他也敢要!这样说是有原因的,因为之前出现过参照物,去年香积寺路上有一家服装品牌店,以60万元的年租金拿下了起先叫价30万元的一间商铺,租金足足翻了一倍。

此外,以往在商铺买卖市场出现较多的竞价方式,也开始出现在租赁市场上。刘双最近就经历了一次这样的阵仗。城南复兴南街的一间店铺,半年后租赁到期,房东就提前把有意向的租户都叫了过来,进行了一场现场竞价。最后一共有七八组租户参加,效果也蛮可观的,年租金从去年的10万元飙到了25万元左右!

多位业内人士不无忧虑地认为,目前商铺租赁市场上不理性因素也不少,本该由周边商业氛围和购买力来决定的租金不可能有明显的增长,但现在却攀比之风日盛:一方面因为店铺售价上涨,新接手房东为获得不输以前的租金回报率,想当然地猛涨租金,另一方面,很多旺铺租金近年来也被服装等业态炒高了不少,而很多服装品牌圈地其实意不在租金,它们或者想打品牌知名度,或想开一段时间转手,看中的是可观的转让费,或者出于上市等其他方面的考虑。如果光考虑不菲的租金,那么很多服装店的利润事实上付租金都不够,七成以上都是在亏损的!一位资深业内人士直言不讳地指出。

虽然二手铺相对于一手商铺来说有一定的优势,比如已经投入运营,周边氛围相对成熟,较容易判断出它的价值等,但投资商铺的风险其实还是很大的,对投资者的专业水准要求也比较高,眼光要独到,因为市面上好的商铺尤其少,很多都是死铺,并没有投资价值。专家提醒说,购买商铺的收益可能会比住宅大,但风险也要大很多,投资客入市时一定要谨慎。

【来源:地产中国网综合】

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