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2011,弱势投资者的商业之道

来源: 未知 时间:2020-09-25 20:15

(春城晚报)2011,昆明商业地产格局继续进行着一场全新的大洗牌,并由其体现出来的规模化、品牌化和专业化等特征,推动昆明商业地产进入一个崭新时代。随着商业地产从单纯高盈利到多赢角色的转变,大体量的商业使大部分发展商陷入了难以驾驭的困境,在操作思路、操作程序、招商渠道、后期经营的多重压力下,战国时代的昆明商业地产,究竟谁是谁非,谁主沉浮?特别是处于弱势投资形式下的中小投资者,又该何去何从?经过笔者对昆明主要商业项目的多方走访及研究,给出的思路可见一斑。

商业地产众多人士的财富领地

商业地产,是一个城市繁荣与否的标志,丰富着城市表情并标定着城市的经济风向。商业地产包含了商业+地产两个概念,从资本运作的惯例来看,即开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益,再加上后期管理者的权益。投资者选择商业地产项目,也不再仅仅着眼于项目的地段、价格等简单因素,而更多关注的是开发商的开发实力、商业运营能力、品牌效应等。把钱投到最放心的商业地产开发商那里;放到最专业的商业运营管理机构那里;放到最具前景、最合理的投资模式上。甚至探寻零风险、稳赚不赔的投资模式实际上成了投资者攫取财富的最优捷径。于是,商业地产项目投资,开发商选用何种模式运作,经营管理机构采用何种管理方式,是投资客的投资风向标。

2011昆明财富,中小投资者出路何在?

限购令使得资本涌向商业地产,从二环到三环,从西市区到南市区甚至呈贡新区,商业项目珠落玉盘,琳琅满目。市场火热但是中小投资者仍然望而却步,举棋不定,在高价位与投资风险之间找不到平衡点,其中部分投资者痛下心来做出了艰难的决定,最终却是有人欢喜有人忧。

评判商铺的真正价值,回归商铺价值本身,商业地产还是有一些规律可循,笔者有一些建议:商业地产40年的产权中,商铺售价大约为10~15年的租金收入,租金收入可以从周边相同级别的商业业态租金水平大概估算而出,如果商铺售价大于15年的租金收入,就意味着商业投资没有达到理想的效果。

陈先生是一位精明的中小投资者,他对昆明商业投资有自己的见解和属于自己的生意经。陈先生说,适合别人的商业铺面未必适合自己,特别对于中小投资者来说,选铺更是应该慎之又慎。当问及陈先生选铺经验时,他很有兴致地谈起了自己的生意经。他说:首先,投资商铺,地段确实是首要考虑的因素,特别是目前的地铁建设带来了新的机遇;其次,商铺所在片区整体商业气氛的形成,成熟的商业片区商铺盈利时间会尽快到来;再次,考虑开发商的商业开发经验和商业项目整体运营管理水平,包括合理的投资模式。陈先生坦言自己前不久已经投资拿下了一个高性价比的好铺,这个铺面是属于北站环城北路与穿金路交叉口的八面风商铺。他说:这个项目位于一环,以后的地铁物业,开发商商业开发经验丰富,首付款低,托管式统一运营管理,投资风险几乎没有,而且又是现铺,价值实实在在看得见。

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