主页 > 商铺资讯

CBD招标完成 传专家反对公开成绩

来源: 未知 时间:2020-10-26 17:51

北京CBD第二轮九宗土地闪电公布招标结果,Z11地块意外流标,未来将何去何从?得标者中有多少只是炒楼花,几月内就转让股权?故事没有完。

不少市场人士提出质疑:不到两天的时间就公布了评标结果,政府是否真的组织过专家认真评标?据财新了解,7月7日,政府组织专家在位于北五环的北京会议中心封闭评标,评标工作进行了一整天。CBD第一轮招标因没有公布竞标企业最终得分遭到批评,第二轮政府原本打算改变做法,公布得分,但终因评标专家反对而作罢。

所有的专家都反对公开成绩,因为大部分结果是没有说服力的,公布出来只能显得有失专业水平。一位参与CBD投标的内部人士说。

CBD大招标从去年4月正式启动,在中央地产调控的压力之下,一开始就确立了不能拍高价的基调。这片地处CBD核心区、被认为市场价应到每平方米3万元的土地,最终中标楼面价仅在每平方米1.8万元到2.3万元之间。这无异于政府让利于企业,对所有企业都是巨大的诱惑,引来各方势力争抢。

也由于基本抛弃了价格这个杠杆,CBD招标表面上是投标企业之间实力与技巧的大战,背后则是政府在各种势力之间的平衡和博弈。到第二轮CBD招投标之时,政府在各种势力干预下搞平衡的倾向更加明显。与之前六块地招标最终达成相对平衡不同,此轮招标几乎没有满意者。

这次招标,有些背景没有你们想象得那么复杂,但有些东西确实超出你们的想象。一位此次中标多块土地的企业内部人士向财新记者表示。

棘手Z11

Z11地块的流标,成为本次CBD土地招标最大的话题。7月6日开标时,中信银行与中信集团联合体作为Z11地块惟一候选人,报出了与底价分毫不差的26.32亿元报价,一时令市场哗然。围绕Z11的压底价竞标,坊间猜测纷纷。

底价是否被提前泄露给企业?多数业内人士认为关键并不在此。其实,早在此次CBD前六块地的招标中,底价区间已不是秘密。而这次Z11和Z9两块地都只有一个投标方,已可看出在CBD土地第二轮招标过程中,招标主办机构与竞标企业早有默契。

一位参与竞标的人士对财新记者称,有CBD前六块地招标的先例,测算此次土地出让的底价并非难事,因为招标规则改了,加大了价格的比重,所以我们推算底价会稍微涨一点,大概1.5万元/平方米。

此次CBD九块土地中,有六块地的底价均为1.45万元/平方米,Z12地块是1.5万元/平方米,Z9和Z11地块底价却达到了1.88万元/平方米,这两块地都只有一个竞标人。

Z9和Z11地块底价,为何比其他地块高出约4000元/平方米?预登记后,政府就知道Z9和Z11只有一家企业投标,于是提高了底价。一位知情人士对财新记者透露,至于提高了多少,相信政府会跟投标企业有所暗示。

那么,企业是否知道自己是惟一的竞标者?一位接近中信集团的人士对记者说,他们基本感觉只有自己一家投,但不能完全确定;同时,也判断Z9和Z11的底价会比其他的地块高。

Z9地块,安邦保险和北京涛力投资管理有限公司(下称涛力投资)联合体是其惟一竞标者,报价1.91万元/平方米,比底价只高出300元/平方米;中信联合体对Z11地块的报价则与底价完全一致,为1.88万元/平方米。

至于其余四块地,因为仍有多家竞标,最终竞标企业报价几乎都超过了2万元/平方米,比底价均高出5000多元/平方米左右。

上述接近中信集团的人士透露,从1.6万元/平方米至2.2万元/平方米,中信每200元做了一个方案,投标当天提前十几分钟定的1.88万元/平方米这个方案。他进一步表示,如果中信真的知道底价,绝不会傻到报出跟底价一模一样的价格,至少会稍微多一点。

不过,仍有业内人士对此存疑,毕竟从1.5万至2万元有相当大的出价区间,如果不是信息泄露,投标企业很难报得分厘不差。在他们看来,这次CBD招标过程,显示出政府与投标企业有过多不合规则的沟通,使部分投标企业掌握过多信息,从而导致压底价这种闹剧的发生,这对其他投标企业来说是不公平的。

接下来,Z11又将何去何从?一位知情人士向财新记者透露,目前Z11的后续进展胶着,政府正与相关企业沟通交涉,什么时候入市、以什么方式入市,现在都是未知数。但这位人士认为,摒弃第一轮20分的方案评比,一切推倒重来的可能性不大。

现在政府和中信都很尴尬,不管下一步给还是不给(中信)。前述消息人士称,政府以违反《商业银行法》为由判定中信流标,说法难以服人。如果不符合投标资格,在报名阶段就应该指出,何况上轮民生银行还中标了,而这次招行也参与了竞标。

一位接近中信地产的人士对财新记者称,(中信)集团决策还没下来,不知是否还会参与Z11,得过些日子再看。

没有遮羞布

CBD土地招标的一大特色,是令人眼花缭乱的联合体,每个企业在其中的角色变幻莫测,一些企业在某个地块上是合作伙伴,在另一地块上却又成了对手。其实,大部分的联合体中,都有一个大头来主导融资、运作政府关系等重要工作,其他企业要么以方案作价入股,要么只管代建,或者扮演联络人角色。

这种分合叵测的联合体状态,实际上是受CBD招投标规则导向所致。企业在第二轮能否最终得标,第一轮20分的方案分及综合表现情况均有重要作用。所以,要想在第二轮增大夺标的可能性,要么拉上方案得分靠前的企业,如中信集团、万通地产;要么拉上金融机构等这些CBD偏好的入驻机构。

Z8地块中,中信集团和中国投资有限责任公司(下称中投)的联合,是早就定下来的事。中信集团负责代建,而中投则是联合体中的主体,是大楼的投资方和最终使用者。早在第一轮竞标中就曾传出中信会和中投联手投标。苏宁可能是信息工作没做好,与这么强的对手竞争。一位接近招投标的人士对财新记者称。

Z13地块对于招商银行来说,可谓成也萧何,败也萧何。为了得到方案分优势,招商银行主动拉上中信组成联合体,中信之前得到了方案分15分,虽然比不上万通地产的20分,但中信联合体在第二轮竞标中获得了5分加分,因而两者在方案和报价环节几乎打成平手。据财新记者了解,中信联合体的5分加分可能是因其方案被政府采纳。

但结局峰回路转,出价较低的万通联合体最终夺标,接近招行联合体的人士认为,这是政府搞平衡的结果,因为中信如果在这个地块上再中标就拿得太多了(中信在两轮CBD招标中已独立或联合拿了四块地)。

在原清华美院的Z1a地块,有三家企业或联合体参与竞标:SOHO中国的北京红石建外与凯恒房地产联合体,北京新影联、中国电影基金会、海航置业、中信地产、盛唐时代数码影视制作公司、渤海国际信托等六家组成的联合体,以及中国国际期货。一位接近新影联联合体的人士透露,新影联联合体对Z1a地块的方案是建设电影大厦,搞电影节,但这一块没有太大的税收,对CBD来说只是锦上添花。在该联合体中,中信地产负责总体设计规划报批,并不出钱;盛唐时代则承担联络人的角色,一方面找投资人,另一方面负责运作政府关系。最终,中国国际期货打败了新影联联合体,是因其准备在CBD投资建设一个电子化的期货交易中心。

在第二轮决赛中,不乏前一轮优势企业不得已被联合的故事。第二轮已演变成政府行为、关系行为,CBD和朝阳区不少领导要请我们吃饭,想来安排这个事情。我们公司所有高管都被找了个遍。这些来找的人很敬业,天天堵着你。我们还接到各种短信,有要给个人钱的,有要挖我们的,还有恐吓的,我们感到无奈甚至愤怒。我们不想得罪人,就想放弃不做了,但最后还不能不做,因为不做更显得不给领导面子。一位参与竞标的企业高管向财新记者透露满腹的苦衷,从业这么多年,还没有一件事让我这么无奈,做和不做都得罪人。最后我们只能跟最得罪不起的人联合,实际上就是听政府的意思,企业已经没有自主权了。

上述企业高管透露,CBD前六块地招标时,联合体还在一起谈,一起做,但此次却变成一家大头在做,其他人拿好处。哪有什么联合体报价?都是主导的一家在弄,我们也没参与。至于联合体的股份多少也无所谓,股权是名义上的,三个月后就转让了,我们只要能保证自己的利益就可以。

在他看来,很多参与CBD竞标的公司将来都会转让股权,且持有时间不会超过三个月。这轮投标已经不需要遮羞布了,首先是有势力,有势力就能找到钱。政府也没有获利,反而让那些得势者以腰斩的价格炒赢了楼花性质完全变了。

据财新记者了解,除了Z11地块,中信集团参与投标的其余五块地都是帮助联合体里的大头代建;也有的企业以方案分作价入股,20分方案分作价超过1亿元;也有的企业负责运作关系,包括安邦财险、和谐海峡担保、盛唐时代等。

政府之手

或许是为了平息舆论,北京市国土局仅用一天时间就完成了评标,并旋即公布了CBD九宗地的评标结果,而以往的评标过程至少耗时一周。

但据财新记者了解,不同于此前CBD六块地的结果达成了各方的相对平衡,此次不少参与竞标的企业,都对结果表达了不满。

这次为什么公布这么快?是政府怕有变数,所以赶快搞完。一位参与竞标的人士向财新记者表示。他认为,在此前CBD六宗地招标中,政府是协调者的角色,在保证不出高价的前提下,引入有实力的大企业进驻,并协调平衡各方的利益;但此次CBD九宗地招标,政府介入的程度更深,有些地块甚至被直接安排。

最终拍板是领导们集体研究的结果,哪些人得罪得起,哪些得罪不起。领导们最终把这些摆在桌上,给我们电话、短信,叫去问话,最后传达消息是比较一致的和谁联合,我们明白这就是政府意见。上述人士表示。

在Z9和Z10地块中,安邦保险的角色都很显眼,加上此前中标的地块,安邦保险已在两次CBD竞标中连中三元。参与者普遍认为,安邦保险是竞标中最活跃、调动关系最多的企业。

另一位参与竞标人士认为,招标主办机构在此次CBD九宗土地招标中,明显没有上次六宗地招标时自信,以牵强的理由让Z11地块流标,以及未能对高价投标的SOHO中国落标给予公开回应等,都是不自信的表现。

上一篇:楼市调控持续从严退路无多 扩大限购已板上钉钉 下一篇:没有了

热门文章

西安文章

延安文章

宝鸡文章

咸阳文章